Ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, đặc biệt diễn ra căng thẳng ở quý III/2021 đã khiến cho các phân khúc bất động sản tại TP.HCM giảm rõ rệt về cả cung - cầu, dù vậy, mọi sự chú ý đang tập trung đổ dồn vào quý IV, với kỳ vọng thị trường sẽ khôi phục trở lại khi TP.HCM đã chính thức mở cửa.
Sụt giảm cung - cầu ở nhiều phân khúc
Tại báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM trong quý III/2021 của Savills Việt Nam cho thấy, các phân khúc như: Căn hộ, văn phòng cho thuê, biệt thự/nhà phố,…  đều có những tín hiệu không mấy khả quan trong quý III/2021.
Cụ thể, với phân khúc văn phòng, theo Savills Việt Nam, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm khi nguồn cung ngoài trung tâm tăng 25% theo năm, cao hơn so với mức tăng 2% ở khu vực trung tâm. Khu vực ngoài trung tâm chiếm 67% tổng nguồn cung mới.
Trong quý III/2021, tổng nguồn cung mới đạt 55.700m2 từ 7 dự án mới, gồm 2 dự án hạng B và 5 dự án hạng C. Hai dự án hạng C đóng cửa với tổng diện tích 4.600m2. Tính đến quý III/2021, tổng nguồn cung là 2,4 triệu m2, tăng 2% theo quý và 12% theo năm.
Bên cạnh đó, công suất cho thuê trung bình ổn định ở mức 90%, không đổi so với quý trước nhưng giảm 4 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình ở mức 31 USD/m2/tháng, giảm 1% theo quý.
 

Nhiều phân khúc bất động sản tại TP.HCM bị sụt giảm về cung - cầu trong quý III/2021 do ảnh hưởng của dịch COVID-19. Ảnh minh họa: Lý Tuấn
Lý giải về vấn đề này, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại TP.HCM cho biết, nhiều chủ đầu tư giảm nhẹ giá thuê, và nhiều tòa nhà chấp nhận thương lượng thêm nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho khách thuê mới trong bối cảnh dịch bệnh.
“Một số chủ đầu tư miễn tiền thuê thêm 1 tháng cho các khách thuê mới trong giai đoạn thi công văn phòng. Một số tòa nhà hạng B và C ở khu vực trung tâm và quận Bình Thạnh đã giảm khoảng 5% giá thuê so với quý trước để thu hút khách thuê mới. Chưa kể, nhiều tòa nhà cũng cung cấp các ưu đãi cho khách thuê hiện hữu. Ở một số tòa Hạng A và B, khách thuê hiện hữu được ưu đãi giảm đến 15% giá thuê hoặc giảm 50% phí dịch vụ trong quý III”, bà Hồng An thông tin.
Đáng chú ý, ở phân khúc căn hộ, trong quý III/2021, nguồn cung sơ cấp khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng năm năm trở lại đây, giảm 18% theo quý và 70% theo năm. Trong đó, có 11 dự án đang tạm ngưng bán, trong khi nguồn cung mới bị hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp. Nguồn cung mới đạt khoảng 350 căn đến từ một dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, giảm 78% theo quý và 95% theo năm, hạng C dẫn đầu nguồn cung mới với 87%.
Tương tự, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ căn hộ của quý III/2021 cũng ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch chỉ hơn 400 căn, giảm 70% theo quý và 94% theo năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 14%, giảm 23 điểm phần trăm theo quý và 58 điểm phần trăm theo năm. Hạng C dẫn đầu lượng giao dịch với 81% tổng lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 21%. Lượng giao dịch từ nguồn cung mới đạt 47% tổng lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 55%.
Dù vậy, theo chuyên gia Savills, với tình hình dịch COVID-19 kéo dài và tỷ lệ hấp thụ thấp, nhưng gần 90% các dự án hiện hữu giữ mức giá ổn định. Giai đoạn mới của hai dự án hiện hữu đã tăng giá căn hộ khoảng 5% do những căn mới có tầm nhìn và vị trí đẹp hơn.
Cụ thể, nguồn cung sơ cấp hạn chế đã thúc đẩy thị trường thứ cấp tăng giá bán lên; trong quý III/2021, giá thứ cấp tăng lên đến 10% theo quý tại 11 quận trong số 20 quận. Trong đó, Nhà Bè có mức tăng giá bán thứ cấp cao nhất, đạt 10% theo quý và 12% theo năm, có thể do kế hoạch chuyển đổi các huyện thành các quận trong giai đoạn 2021-2030. Quận Bình Thạnh có giá bán thứ cấp tăng cao thứ hai, tăng 5% theo quý và 6% theo năm.
Trong khi đó, ở phân khúc biệt thự/nhà phố, nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm do các chủ đầu tư mở bán thận trọng trước bối cảnh làn sóng COVID-19 thứ tư.
Theo Savills Việt Nam, trong quý III/2021, nguồn cung mới là hơn 240 căn đến từ ba dự án mới và hai dự án mở bán thêm tại Bình Tân, TP. Thủ Đức và Gò Vấp. Nguồn cung sơ cấp giảm 10% theo quý và giảm 73% theo năm với 510 căn.
Trong 9 tháng năm 2021, tổng nguồn cung sơ cấp được ghi nhận hơn 1.000 căn, thấp nhất trong 5 năm qua và giảm 65% theo năm. Dẫn đến lượng giao dịch khoảng 790 căn, giảm 67% theo năm.
Bên cạnh đó, lượng giao dịch trong quý III/2021 khá thấp chỉ 290 căn, trong đó, quận Gò Vấp và Bình Tân chiếm 78% tổng lượng giao dịch trong quý.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường TP.HCM cho biết, hầu hết các giao dịch đến từ nguồn cung mới, chiếm 57% tổng lượng bán toàn thị trường. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ gần 68%, cho thấy nhu cầu cho thị trường vẫn tốt. Phần lớn giao dịch thành công đến từ khách mua đã giữ chỗ trước khi thành phố giãn cách.
“Lượng giao dịch trong quý III giảm 4% theo quý và 79% theo năm, do những căn tồn kho có giá cao và nguồn cung mới khan hiếm. Khoảng 46% hàng tồn kho có giá bán trên 1 triệu USD/ căn”, bà Trang chia sẻ.
Mọi chú ý đổ dồn vào quý IV
Có thể thấy, dịch COVID-19 kéo dài đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản, đặc biệt trong quý III/2021, do đó, mọi sự  kỳ vọng phục hồi của thị trường ở các phân khúc đều được đổ dồn vào quý IV.
Ở phân khúc căn hộ, ông Vincent Nguyễn, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở TP.HCM cho rằng, trong quý III/2021, nguồn cung sơ cấp duy trì mức thấp. Sự tự tin của các chủ đầu tư giảm dẫn đến các dự án mới đang bị hoãn lại. Do đó, khi các giai đoạn tiếp theo được mở bán, thị trường sẽ có sự tăng trưởng khả quan.
“Sự chú ý hiện đang đổ dồn vào quý IV/2021, khi mà đại dịch được kiểm soát. Dự kiến trong quý IV sẽ có khoảng 7.000 căn dự kiến được chào bán ra thị trường, trong đó 90% nguồn cung tương lai đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Do đó, để mở rộng đối tượng khách mua, chủ đầu tư cần đầu tư vào chiến lược tiếp thị qua nền tảng kỹ thuật số/mở bán trực tuyến, cũng như cung cấp nhiều chính sách hỗ trợ tài chính như hoàn tiền, kéo dài thời gian thanh toán và điều khoản thanh toán linh hoạt”, ông Vincent Nguyễn nhận định.
Đối với phân khúc văn phòng, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại TP.HCM cho rằng, áp lực thị trường xoay quanh sự dịch chuyển giữa hai xu hướng làm việc tại nhà và trở lại văn phòng tiếp tục diễn ra. Việc xây dựng văn phòng mới và cải tạo văn phòng hiện hữu đang theo hướng tạo ra những giải pháp không gian làm việc linh hoạt. Do đó, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm sẽ mang lại lựa chọn thay thế tối ưu chi phí cho khách thuê trong bối cảnh khu vực trung tâm khan hiếm diện tích trống.
“TP.HCM đã mở cửa trở lại từ đầu tháng 10/2021 nên thị trường văn phòng được dự báo sẽ dần hồi phục khi các doanh nghiệp hoạt động trở lại. Đặc biệt, không gian văn phòng làm việc linh hoạt sẽ có thể trở thành xu thế mới trong tương lai”, bà An dự báo.
Trong khi đó, ở phân khúc nhà phố/biệt thự, theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường TP. HCM, thị trường bất động sản liền thổ tại TP.HCM thời gian tới sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua. Đặc biệt, khi nguồn cung khan hiếm sẽ giúp thị trường duy trì sự ưa chuộng của người mua.
“Nguồn cung mới sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn khi chỉ có một vài dự án có kế hoạch mở bán trong quý IV/2021, gồm một dự án mới và hai dự án mở bán thêm tại TP. Thủ Đức và Huyện Nhà Bè. Nguồn cung mới trong quý IV chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung tương lai đến năm 2024. Một số dự án đã dời kế hoạch mở bán sang 2022”, bà Trang thông tin.

Theo Lý Tuấn
Nhà đầu tư