Cứ sau 10 năm, giá nhà đất tại Tp.HCM tăng ít nhất 3 lần, trong đó có chu kỳ lên xuống. Với những diễn biến hiện tại, nhiều chuyên gia tin rằng giá BĐS ở thành phố này còn tăng nhưng không tăng cao.
Trong 9 tháng đầu năm 2019, sau khi ghi nhận những "con sóng" sốt nhà đất vài năm qua, thị trường địa ốc Tp.HCM nhìn chung đã chững lại về giao dịch và giá, nhất là phân khúc đất nền sau khi tăng giá phi mã giai đoạn 2017-2018 nay đã hạ nhiệt rõ rệt và có xu hướng giảm giá đáng kể ở những điểm nóng.
Thực trạng chung trên thị trường hiện nay, đó là hiện tượng khan hiếm nguồn cung mới diễn ra ở tất cả các phân khúc, trong khi nhu cầu nhà ở, nhất là phân khúc bình dân và trung cấp vẫn ở mức cao.
Theo báo cáo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng nguồn cung căn hộ chào bán trên thị trường Tp.HCM vào khoảng trên 21.600 căn, giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản căn hộ tại Tp.HCM vẫn khá tốt tại các phân khúc với hơn 90% sản phẩm chào bán được tiêu thụ.
Dự báo về tình hình thị trường năm tới, nhiều chuyên gia trong ngành tin rằng, thị trường BĐS Tp.HCM sẽ tiếp tục phát triển ổn định. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung nhưng năm 2020 nguồn cung được dự báo sẽ cao hơn năm 2018-2019 nên không quá lo lắng về nguồn cung bán ra thị trường. Trong đó, mức giá tiếp tục diễn biến tăng nhưng không tăng cao.
Trong 9 tháng đầu năm 2019, sau khi ghi nhận những "con sóng" sốt nhà đất vài năm qua, thị trường địa ốc Tp.HCM nhìn chung đã chững lại về giao dịch và giá, nhất là phân khúc đất nền sau khi tăng giá phi mã giai đoạn 2017-2018 nay đã hạ nhiệt rõ rệt và có xu hướng giảm giá đáng kể ở những điểm nóng.
Thực trạng chung trên thị trường hiện nay, đó là hiện tượng khan hiếm nguồn cung mới diễn ra ở tất cả các phân khúc, trong khi nhu cầu nhà ở, nhất là phân khúc bình dân và trung cấp vẫn ở mức cao.
Theo báo cáo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng nguồn cung căn hộ chào bán trên thị trường Tp.HCM vào khoảng trên 21.600 căn, giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản căn hộ tại Tp.HCM vẫn khá tốt tại các phân khúc với hơn 90% sản phẩm chào bán được tiêu thụ.
Dự báo về tình hình thị trường năm tới, nhiều chuyên gia trong ngành tin rằng, thị trường BĐS Tp.HCM sẽ tiếp tục phát triển ổn định. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung nhưng năm 2020 nguồn cung được dự báo sẽ cao hơn năm 2018-2019 nên không quá lo lắng về nguồn cung bán ra thị trường. Trong đó, mức giá tiếp tục diễn biến tăng nhưng không tăng cao.
Có 3 nguyên nhân khiến giá bất động sản tại Tp.HCM được nhiều chuyên gia dự báo còn tăng:
Thứ nhất, việc điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024 của Tp.HCM được dự báo sẽ tăng cao. Hiện đang có 3 phương án được đề xuất. Một là tăng gấp đôi mức giá tối đa hiện tại. Hai là, tăng khoảng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Ba là, tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, giá đất tối đa trong Bảng giá đất có thể là: phương án 1 có giá đất ở tối đa 429 triệu đồng/m2, phương án 2 có giá đất ở tối đa 319,8 triệu đồng/m2 và phương án 3 có giá đất ở tối đa 280 triệu đồng/m2…
Cũng theo ông Châu thì việc tăng bảng giá đất quá cao có thể tác động trực tiếp đến giá cả BĐS, đặc biệt là giá nhà ở. Bảng giá đất tại Tp.HCM đang quá lạc hậu, phổ biến chỉ bằng khoảng 30-50% giá đất thực tế trên thị trường. Nhưng mức tăng 30% được xem là hợp lý vì nếu tăng quá cao có thể dẫn đến việc lợi bất cập hại về lâu dài.
Khi bảng giá đất tăng tăng có thể sẽ kéo theo chi phí các ngành liên quan cũng tăng lên. Nhiều lo ngại điều này có thể khiến một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm lượng giao dịch trên thị trường bất động sản.
Thứ hai, nguồn cung khan hiếm, dẫn nguồn dữ liệu từ Sở Xây dựng Tp.HCM, báo cáo của HoREA cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2019, toàn thành phố chỉ có một dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 83%. Khan hiếm nguồn cung đã khiến căn hộ giá thấp đã bị đẩy vượt mức 25 triệu đồng/m2 và trở thành căn hộ trung cấp.
Còn theo bà Dương Thùy Dung, điểm đáng chú ý của thị trường là dù nguồn cung ít nhưng sức mua vẫn lớn, nhất là nhu cầu ở căn hộ. Tất cả dự án trung cấp được chào bán mới trong 9 tháng đầu năm 2019 gần như được bán hết. Sức tiêu thụ trên thị trường rơi vào khoảng 70-80%, riêng phân khúc trung cấp tiêu thụ từ 90-100%.
"Nhu cầu về nhà ở trên thị trường còn rất lớn", bà Dung nhấn mạnh. Giá bán vẫn có xu hướng tăng trên thị trường nhà đất. Cụ thể, phân khúc trung cao cấp tăng từ 17-20%/năm. Tính mức tăng trung bình trên toàn thị trường rơi vào khoảng 15%/năm.
Thứ ba, ở một góc độ khác, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, trong 2 thập niên qua, nếu nhìn vào cả chu kỳ có xu hướng tăng giảm đan xen của thị trường theo hình SIN, tuy nhiên, xu thế giá đất leo thang mạnh hơn và quy luật này sẽ còn tiếp diễn trong thập niên tới.
Thứ nhất, việc điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024 của Tp.HCM được dự báo sẽ tăng cao. Hiện đang có 3 phương án được đề xuất. Một là tăng gấp đôi mức giá tối đa hiện tại. Hai là, tăng khoảng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Ba là, tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, giá đất tối đa trong Bảng giá đất có thể là: phương án 1 có giá đất ở tối đa 429 triệu đồng/m2, phương án 2 có giá đất ở tối đa 319,8 triệu đồng/m2 và phương án 3 có giá đất ở tối đa 280 triệu đồng/m2…
Cũng theo ông Châu thì việc tăng bảng giá đất quá cao có thể tác động trực tiếp đến giá cả BĐS, đặc biệt là giá nhà ở. Bảng giá đất tại Tp.HCM đang quá lạc hậu, phổ biến chỉ bằng khoảng 30-50% giá đất thực tế trên thị trường. Nhưng mức tăng 30% được xem là hợp lý vì nếu tăng quá cao có thể dẫn đến việc lợi bất cập hại về lâu dài.
Khi bảng giá đất tăng tăng có thể sẽ kéo theo chi phí các ngành liên quan cũng tăng lên. Nhiều lo ngại điều này có thể khiến một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm lượng giao dịch trên thị trường bất động sản.
Thứ hai, nguồn cung khan hiếm, dẫn nguồn dữ liệu từ Sở Xây dựng Tp.HCM, báo cáo của HoREA cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2019, toàn thành phố chỉ có một dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 83%. Khan hiếm nguồn cung đã khiến căn hộ giá thấp đã bị đẩy vượt mức 25 triệu đồng/m2 và trở thành căn hộ trung cấp.
Còn theo bà Dương Thùy Dung, điểm đáng chú ý của thị trường là dù nguồn cung ít nhưng sức mua vẫn lớn, nhất là nhu cầu ở căn hộ. Tất cả dự án trung cấp được chào bán mới trong 9 tháng đầu năm 2019 gần như được bán hết. Sức tiêu thụ trên thị trường rơi vào khoảng 70-80%, riêng phân khúc trung cấp tiêu thụ từ 90-100%.
"Nhu cầu về nhà ở trên thị trường còn rất lớn", bà Dung nhấn mạnh. Giá bán vẫn có xu hướng tăng trên thị trường nhà đất. Cụ thể, phân khúc trung cao cấp tăng từ 17-20%/năm. Tính mức tăng trung bình trên toàn thị trường rơi vào khoảng 15%/năm.
Thứ ba, ở một góc độ khác, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, trong 2 thập niên qua, nếu nhìn vào cả chu kỳ có xu hướng tăng giảm đan xen của thị trường theo hình SIN, tuy nhiên, xu thế giá đất leo thang mạnh hơn và quy luật này sẽ còn tiếp diễn trong thập niên tới.
Bình An
Theo Trí thức trẻ
Theo Trí thức trẻ