Theo TS. Sử Ngọc Khương, 2020 là một năm đầy thách thức do dịch COVID-19 tác động lên nền kinh tế, tuy nhiên, thị trường bất động sản không những trụ vững mà còn phát triển khá tốt ở một số phân khúc, đặc biệt là nhà ở, công nghiệp và hứa hẹn sẽ bùng nổ trong năm 2021.
Bất động sản nhà ở - công nghiệp luôn nóng
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam, với phân khúc bất động sản (BĐS) nhà ở, tình hình hoạt động của chủ đầu tư và việc ra mắt các dự án nhà ở mới vẫn diễn ra tương đối đều đặn. Điều này có thể giải thích là do đối với những nhóm đối tượng tại Việt Nam có tài sản tích luỹ dưới dạng vàng, ngoại tệ thì nhu cầu chuyển hoá các loại tài sản sang hình thức BĐS luôn cao.
Trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, dịch bệnh kéo theo bất ổn xã hội thì khách hàng sẽ đưa dòng tiền của mình sang kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản. Mặt khác, việc thiếu những dự án ở mức trung bình, trung cao thì nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư càng lớn. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ vẫn đi mua những nhà phố, nhà lẻ, đây chính là cách mà họ đầu tư tiền.
Như vậy, đối với các nhà phát triển BĐS khó khăn ở đây không phải là thị trường không có nguồn cầu mà chính là thủ tục pháp lý. Từ những yếu tố trên, có thể thấy 2020 là một năm đầy khó khăn nhưng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, và thị trường nói chung vẫn giữ ở mức ổn định.
Trong khi đó, với phân khúc BĐS công nghiệp, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, nguồn lực chính vẫn là các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài giống như một điểm kích ở trung tâm thị trường, vì bản thân của các doanh nghiệp BĐS trong nước cũng có thể đầu tư và phát triển. BĐS công nghiệp có liên quan mật thiết tới hoạt động xuất nhập khẩu. Trong thời gian vừa qua, tuy có khó khăn nhưng xuất khẩu vẫn đạt được những nguồn thu ngoại tệ rất lớn. Nhờ vào việc được hưởng lợi từ các hiệp định thương mại tự do EVFTA và UKVFTA, dòng hàng hoá, sản phẩm sẽ nhập khẩu về Việt Nam rất lớn trong những năm tiếp theo.
Liên quan đến vấn đề tiền tệ, cụ thể là việc điều hành lãi suất thương mại, tiền gửi ngân hàng hiện nay ở mức khoảng 5-6%, nhưng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao để tránh tình trạng đầu cơ. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn có thể xoay sở vốn bằng nhiều cách khác nhau, đây là một trong những điểm cộng cho thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2020.
 

Theo TS. Sử Ngọc Khương, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài thì đối với những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Đối với những tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng không cần phải bán đi. Các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời, trong vòng 1-2 năm và họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính, đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023.
"Điểm tích cực chính là những sản phẩm này không nhiều trên thị trường, nếu các chủ đầu tư buộc phải bán thì vẫn có cơ hội để mua lại những sản phẩm như vậy. Đối với các nhà đầu tư thì các khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại, những cao ốc hạng A ở trung tâm thành phố, là những BĐS có nguồn thu đều. Mặc dù biên độ lợi nhuận có thể không cao, chỉ ở mức 6-7%/năm, nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Đó là lý do tại sao Việt Nam vẫn là thị trường thu hút các nhà đầu tư nước ngoài", TS. Sử Ngọc Khương nhận định.
Về mặt khó khăn, các nhà đầu tư BĐS phải nhìn thấy những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt tại các đô thị lớn. Đối với các tài sản tạo ra dòng tiền thì các nhà đầu tư nên chú ý đến chi phí tài chính, tỷ suất sinh lợi hàng năm trong khoảng 6-7 năm gần nhất và chỉ số vốn khi chuyển nhượng.
"Theo tôi, đây sẽ là một cơ hội cho những nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường, do dịch bệnh sẽ không thể kéo dài. Nhìn lại trong quá khứ, các dịch bệnh có thể gây thiệt hại rất lớn về mọi mặt con người, vật chất, nhưng chỉ kéo dài trong khoảng 2-3 năm là tối đa… Các chuyên gia đang công tác tại Việt Nam cảm thấy may mắn thay vì lo lắng. Trong ngắn hạn, chúng ta đã có những lợi thế cả về mặt tinh thần, con người, thị trường, trong nền kinh tế nói chung và BĐS nói riêng", ông Khương cho hay.
Kỳ vọng thị trường bất động sản bùng nổ trong năm mới
Năm 2021, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Đối với thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020.
Đối với thị trường BĐS văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, cơ cấu để ổn định về chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược khác để phòng vệ trước những kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra.
Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, do đó 1-2 năm khó khăn không phải là vấn đề quá lớn. Nhưng đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì khó khăn trong việc duy trì. Hiện tại các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam hầu hết đã hoạt động được 5-7 năm, vì vậy dòng tiền đã được tích lũy.
Bên cạnh đó, BĐS công nghiệp cũng là một điểm nóng của thị trường. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn vì hiện tại Chính phủ đang kiểm soát chặt chẽ các chuyến bay quốc tế. Đây là thời điểm để tìm hướng đi tốt nhất cho 1-2 năm tiếp theo và là cơ hội để nhìn lại thị trường trong thời gian qua.
Chính phủ và các nhà đầu tư công nghiệp cần phải cấu trúc lại những sản phẩm, giải pháp cũng như dây chuyền khép kín và chuỗi cung ứng để hoàn thiện. Khi thị trường hồi phục, cần có những bài toán cụ thể, giải pháp đồng bộ hơn từ chính quyền địa phương các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu… về chuỗi cung ứng, cơ sở hạ tầng, kho bãi để BĐS công nghiệp thu hút nhà đầu tư hơn nữa.
Để tạo tiền đề và sức bật mạnh mẽ cho lĩnh vực BĐS có thể bứt phá trong năm nay, TS Sử Ngọc Khương cho rằng, sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 13, những thành viên mới trong ban Chính Phủ sẽ đẩy một làn gió mới cho lĩnh vực BĐS nói riêng và cho nền kinh tế nói chung, đặc biệt là tại TP.HCM và Hà Nội, 2 đầu tàu kinh tế của cả nước.
"Vừa qua, TP.HCM đã có những đột phá với việc thành lập TP. Thủ Đức, còn ở Hà Nội thì có những chính sách về cơ sở hạ tầng và giao thông. Do đó, đây là một thách thức cho những người đảm nhận nhiệm kỳ sắp tới để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói riêng và kinh tế nói chung", Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam đánh giá.
Về chính sách tài khóa, tiền tệ, theo TS. Sử Ngọc Khương, từ năm 2011 lãi suất điều chỉnh từ 12% lên 20%, khu vực tín dụng BĐS là từ 20 - 35%, lãi suất ngân hàng đang được kiểm soát rất tốt. Ngoài ra, các chỉ số như tỷ giá hối đoái cũng cần được quan tâm tuy không tác động lớn đến lĩnh vực BĐS, nhưng ở các ngành nghề sản xuất và dịch vụ, kinh doanh thì chỉ số này sẽ ảnh hưởng đến các vấn đề về đầu tư. BĐS là một nhóm ngành lớn liên quan rất nhiều đến các ngành còn lại, vì vậy cần xử lý thoả đáng các vấn đề về pháp lý.
Bên cạnh đó, TS. Sử Ngọc Khương cũng đưa ra lời khuyên trong chiến lược kinh doanh đối với các nhà đầu tư tham gia trong lĩnh vực BĐS để đạt hiệu quả kinh doanh trong năm 2021. Theo đó, tùy theo loại hình BĐS mà các doanh nghiệp sẽ có chiến lược khác nhau.
Đối với doanh nghiệp BĐS nhà ở, mục tiêu năm 2021 là tạo ra sản phẩm, bởi không có sản phẩm thì không có nguồn thu. Đối với BĐS thương mại, văn phòng, các doanh nghiệp cần cân đối lại khách hàng mục tiêu, cân đối doanh thu và chi phí.
"Hiện nay, thị trường văn phòng đang bỏ trống khá nhiều, do đó doanh nghiệp cần cân đối lại nguồn thu dựa trên ngắn hạn và dài hạn để đảm bảo có thể tồn tại qua những giai đoạn khó khăn. Còn đối với BĐS công nghiệp, doanh nghiệp cần có tầm nhìn vĩ mô, khi có những lợi thế từ cuộc chiến tranh tiền tệ giữa Hoa kỳ và Trung Quốc và các hiệp định của châu Âu", ông Khương nói.
Còn với nhóm đầu tư cá nhân, ông Khương cho rằng, các nhà đầu tư nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính trong thời gian này nhằm tránh mọi rủi ro. BĐS nhà ở luôn là phân khúc được mọi người quan tâm nên lưu ý đến thủ tục pháp lý. Sau đó là việc lựa chọn dự án dựa trên những yếu tố như tính thanh khoản, giá trị gia tăng và quản trị rủi ro để đảm bảo thu lời trong 1-2 năm đầu tư.

Theo Nguyên Vũ
Nhà đầu tư