Động lực của thị trường bất động sản công nghiệp sẽ đến từ những thay đổi chính sách để kích thích đầu tư vào các khu công nghiệp tích hợp nhiều chức năng.
 |
| Nguồn: CBRE Việt Nam, quý II/2021 Đồ họa: Thanh Huyền |
Lực đẩy từ vốn FDI
Bất động sản công nghiệp vẫn đón nhận những tín hiệu khả quan trong 7 tháng qua. Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo - một chỉ số tham khảo quan trọng của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp - vẫn ở thế thượng phong, dẫn đầu dòng vốn ngoại vào Việt Nam.
Cụ thể, lĩnh vực công nghiệp chế biến - chế tạo ghi nhận hơn 7,9 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký trong 7 tháng đầu năm, chiếm 47,2% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam. Trong đó, số dự án đăng ký mới và tăng vốn gần 680 dự án, với tổng vốn lên tới 7,25 tỷ USD. Đáng kể là Công ty Jinko Solar Hong Kong đầu tư gần 500 triệu USD vào Khu công nghiệp Sông Khoai (Quảng Ninh), hay Fukai Technology của Singapore đầu tư vào Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang).
Theo CBRE Việt Nam, từ nay đến năm 2023, nguồn cung đất công nghiệp miền Bắc dự kiến tăng trung bình 7,4%/năm, còn nguồn cung kho và xưởng xây sẵn sẽ lần lượt tăng 46% và 10%/năm. Các Dự án bất động sản công nghiệp trong tương lai sẽ có chất lượng tốt hơn và chào thuê ở mức giá cao hơn mức trung bình thị trường.
Trong quý II/2021, phía Bắc chứng kiến một số nhà máy lớn như Foxconn đã vận hành trở lại sau thời gian đóng cửa do Covid-19.
Ông John Campbell, quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp tại Savills Việt Nam nhận định, chính trị ổn định, môi trường kinh doanh, vị trí địa lý phù hợp, lực lượng lao động năng động là những lợi thế giúp Việt Nam là một trong những thị trường sản xuất công nghiệp và logistics mạnh nhất trên thế giới. Những yếu tố này vẫn được duy trì và cải thiện liên tục.
Theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao Bộ phận bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam, sở dĩ thị trường bất động sản công nghiệp có bước tăng tốc trong các năm qua nhờ vào nhiều yếu tố thuận lợi, từ hạ tầng giao thông được cải thiện, dịch chuyển chuỗi cung ứng từ nước ngoài vào Việt Nam, đến nỗ lực kép, vừa chống dịch, vừa cố gắng duy trì sản xuất để tránh đứt gãy chuỗi cung ứng. Đây đều là các yếu tố có tính dài hạn, phù hợp với định hướng đầu tư lâu dài của các doanh nghiệp sản xuất lớn trong và ngoài nước.
Kỳ vọng từ điều chỉnh chính sách
Bất động sản công nghiệp sẽ khoác thêm áo mới nếu mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ được triển khai đồng bộ. Theo ông Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ có thể là lời giải cho bài toán lưu trú cho công nhân để tiếp tục duy trì sản xuất khi buộc phải giãn cách để chống dịch.
Theo Nghị định số 82/2018/NĐ-CP, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ nhằm góp phần giải quyết vấn đề nhà ở và cung cấp những tiện ích xã hội cho hàng vạn lao động tại các khu công nghiệp. Tuy nhiên, sau hơn 3 năm Nghị định 82 được ban hành, chưa có khu công nghiệp nào được cấp phép cho chuyển đổi từ khu công nghiệp hiện có sang mô hình mới này, do chưa có quy định hướng dẫn.
Trong khi việc chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ vẫn bí bách, thì một số doanh nghiệp đã chủ động tiến vào sân chơi “đa năng” này. Ngày 16/8 vừa qua, HĐQT Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc đã thông qua việc tăng vốn điều lệ cho Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị Tràng Cát - đơn vị được giao thực hiện Dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị Tràng Cát.
Theo đó, Kinh Bắc dự kiến tăng thêm vốn cho Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị Tràng Cát từ 1.500 tỷ đồng đến 3.000 tỷ đồng, thời gian thực hiện tăng vốn từ quý III/2021 đến hết quý I/2022.
Ngoài ra, Kinh Bắc còn đưa quần thể công nghiệp - đô thị lớn ở Hưng Yên vào danh sách dự án trọng điểm của năm 2021. Vào tháng 2/2021, Kinh Bắc đã công bố thành lập công ty con là CTCP Tập đoàn Đầu tư phát triển Hưng Yên để đầu tư siêu dự án này.
Ở phía Nam, Becamex đã khẳng định được tên tuổi với các dự án khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị tại Bình Dương và Bình Phước. Trong đó, Khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị Bình Dương được quy hoạch trên diện tích 4.196 ha, bao gồm khu công nghiệp theo mô hình công nghiệp sạch, không gây ô nhiễm (khoảng 1.800 ha), khu dịch vụ cao cấp (khoảng 612,7 ha), khu tái định cư và khu đô thị mới (khoảng 1.662 ha). Qua hơn 15 năm xây dựng và phát triển, dự án này trở thành điểm nhấn trong thực hiện mô hình phát triển công nghiệp, tạo động lực phát triển đô thị nhằm ổn định xã hội để người dân yên tâm sinh sống, làm việc, học tập và gắn bó lâu dài tại Bình Dương.
Theo quan sát của Savills Việt Nam, số lượng chủ đầu tư phát triển khu vực nhà ở - dịch vụ thương mại bên trong các khu công nghiệp không nhiều, trong khi nhu cầu ngày càng tăng. Đại diện Savills cho rằng, với nỗ lực nhằm hoàn thiện dự thảo nghị định thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP, nhiều cơ hội phát triển các dự án khu công nghiệp có chất lượng đang mở ra.
“Trên thế giới, những khu công nghiệp chất lượng cao thường làm tốt khâu quy hoạch tổng thể dự án, đảm bảo tích hợp hài hòa các yếu tố nhà ở, bán lẻ, giáo dục và chăm sóc sức khỏe cho các đối tượng khác nhau. Các mô hình này đang hoạt động tốt ở Trung Quốc, Malaysia, Indonesia và Thái Lan”, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội lưu ý.
Các dự án khu công nghiệp chất lượng cao sẽ tạo sức hút đầu tư, đặc biệt thu hút những doanh nghiệp lớn, hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao. Việc điều chỉnh chính sách vì thế được kỳ vọng đem đến thay đổi tích cực, là một trong những sáng kiến giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam có nhiều dự án bắt kịp với xu hướng mới.
Cụ thể, lĩnh vực công nghiệp chế biến - chế tạo ghi nhận hơn 7,9 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký trong 7 tháng đầu năm, chiếm 47,2% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam. Trong đó, số dự án đăng ký mới và tăng vốn gần 680 dự án, với tổng vốn lên tới 7,25 tỷ USD. Đáng kể là Công ty Jinko Solar Hong Kong đầu tư gần 500 triệu USD vào Khu công nghiệp Sông Khoai (Quảng Ninh), hay Fukai Technology của Singapore đầu tư vào Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang).
Theo CBRE Việt Nam, từ nay đến năm 2023, nguồn cung đất công nghiệp miền Bắc dự kiến tăng trung bình 7,4%/năm, còn nguồn cung kho và xưởng xây sẵn sẽ lần lượt tăng 46% và 10%/năm. Các Dự án bất động sản công nghiệp trong tương lai sẽ có chất lượng tốt hơn và chào thuê ở mức giá cao hơn mức trung bình thị trường.
Trong quý II/2021, phía Bắc chứng kiến một số nhà máy lớn như Foxconn đã vận hành trở lại sau thời gian đóng cửa do Covid-19.
Ông John Campbell, quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp tại Savills Việt Nam nhận định, chính trị ổn định, môi trường kinh doanh, vị trí địa lý phù hợp, lực lượng lao động năng động là những lợi thế giúp Việt Nam là một trong những thị trường sản xuất công nghiệp và logistics mạnh nhất trên thế giới. Những yếu tố này vẫn được duy trì và cải thiện liên tục.
Theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao Bộ phận bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam, sở dĩ thị trường bất động sản công nghiệp có bước tăng tốc trong các năm qua nhờ vào nhiều yếu tố thuận lợi, từ hạ tầng giao thông được cải thiện, dịch chuyển chuỗi cung ứng từ nước ngoài vào Việt Nam, đến nỗ lực kép, vừa chống dịch, vừa cố gắng duy trì sản xuất để tránh đứt gãy chuỗi cung ứng. Đây đều là các yếu tố có tính dài hạn, phù hợp với định hướng đầu tư lâu dài của các doanh nghiệp sản xuất lớn trong và ngoài nước.
Kỳ vọng từ điều chỉnh chính sách
Bất động sản công nghiệp sẽ khoác thêm áo mới nếu mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ được triển khai đồng bộ. Theo ông Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ có thể là lời giải cho bài toán lưu trú cho công nhân để tiếp tục duy trì sản xuất khi buộc phải giãn cách để chống dịch.
Theo Nghị định số 82/2018/NĐ-CP, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ nhằm góp phần giải quyết vấn đề nhà ở và cung cấp những tiện ích xã hội cho hàng vạn lao động tại các khu công nghiệp. Tuy nhiên, sau hơn 3 năm Nghị định 82 được ban hành, chưa có khu công nghiệp nào được cấp phép cho chuyển đổi từ khu công nghiệp hiện có sang mô hình mới này, do chưa có quy định hướng dẫn.
Trong khi việc chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ vẫn bí bách, thì một số doanh nghiệp đã chủ động tiến vào sân chơi “đa năng” này. Ngày 16/8 vừa qua, HĐQT Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc đã thông qua việc tăng vốn điều lệ cho Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị Tràng Cát - đơn vị được giao thực hiện Dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị Tràng Cát.
Theo đó, Kinh Bắc dự kiến tăng thêm vốn cho Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị Tràng Cát từ 1.500 tỷ đồng đến 3.000 tỷ đồng, thời gian thực hiện tăng vốn từ quý III/2021 đến hết quý I/2022.
Ngoài ra, Kinh Bắc còn đưa quần thể công nghiệp - đô thị lớn ở Hưng Yên vào danh sách dự án trọng điểm của năm 2021. Vào tháng 2/2021, Kinh Bắc đã công bố thành lập công ty con là CTCP Tập đoàn Đầu tư phát triển Hưng Yên để đầu tư siêu dự án này.
Ở phía Nam, Becamex đã khẳng định được tên tuổi với các dự án khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị tại Bình Dương và Bình Phước. Trong đó, Khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị Bình Dương được quy hoạch trên diện tích 4.196 ha, bao gồm khu công nghiệp theo mô hình công nghiệp sạch, không gây ô nhiễm (khoảng 1.800 ha), khu dịch vụ cao cấp (khoảng 612,7 ha), khu tái định cư và khu đô thị mới (khoảng 1.662 ha). Qua hơn 15 năm xây dựng và phát triển, dự án này trở thành điểm nhấn trong thực hiện mô hình phát triển công nghiệp, tạo động lực phát triển đô thị nhằm ổn định xã hội để người dân yên tâm sinh sống, làm việc, học tập và gắn bó lâu dài tại Bình Dương.
Theo quan sát của Savills Việt Nam, số lượng chủ đầu tư phát triển khu vực nhà ở - dịch vụ thương mại bên trong các khu công nghiệp không nhiều, trong khi nhu cầu ngày càng tăng. Đại diện Savills cho rằng, với nỗ lực nhằm hoàn thiện dự thảo nghị định thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP, nhiều cơ hội phát triển các dự án khu công nghiệp có chất lượng đang mở ra.
“Trên thế giới, những khu công nghiệp chất lượng cao thường làm tốt khâu quy hoạch tổng thể dự án, đảm bảo tích hợp hài hòa các yếu tố nhà ở, bán lẻ, giáo dục và chăm sóc sức khỏe cho các đối tượng khác nhau. Các mô hình này đang hoạt động tốt ở Trung Quốc, Malaysia, Indonesia và Thái Lan”, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội lưu ý.
Các dự án khu công nghiệp chất lượng cao sẽ tạo sức hút đầu tư, đặc biệt thu hút những doanh nghiệp lớn, hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao. Việc điều chỉnh chính sách vì thế được kỳ vọng đem đến thay đổi tích cực, là một trong những sáng kiến giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam có nhiều dự án bắt kịp với xu hướng mới.
Lê Quân – Báo Đầu tư