Thị trường TP HCM khan hiếm nguồn cung đẩy mặt bằng giá tăng cao. Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Thuận, Cần Thơ, Long An… đều có thể trở thành những thị trường vùng ven triển vọng, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Thị trường vùng ven TP HCM là cơ hội cho những nhà đầu tư ít vốn.
Đất nền vùng ven vẫn được quan tâm
Báo cáo tổng hợp từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) chỉ ra trong 9 tháng đầu năm, TP HCM chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 12 dự án được chấp thuận chủ trương, đặc biệt không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư. Những con số này thấp kỷ lục trong vòng 3 năm qua.

Thị trường BĐS TP HCM giảm nguồn cung, thấp nhất 3 năm. Nguồn: HoREA

Batdongsan.com.vn cho biết số lượng dự án hoàn thành giảm mạnh trong năm nay tại TP HCM, khi diện tích sàn xây dựng chỉ chiếm 39% thị trường trong khi Hà Nội là 55%. Nguồn cung khan hiếm khiến thị trường căn hộ TP HCM thiết lập mặt bằng giá mới với giá chung cư khoảng 39 triệu đồng/m3, trong khi Hà Nội chỉ 29 triệu đồng/m2. Nhà liền thổ, nhà phố thương mại tăng 100 - 150% trong hơn một năm qua.
Theo nhiều chuyên gia, khi mà TP HCM khan hiếm nguồn cung và mặt bằng giá tăng thì Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Thuận, Cần Thơ, Long An…. đều có thể trở thành những thị trường vùng ven triển vọng. Đất nền là phân khúc tiếp tục duy trì mức độ quan tâm cao của các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức. Số liệu từ batdongsan.com.vn cho biết, tại các tỉnh miền Nam, đất nền giành được sự quan tâm nhất hiện nay, chiếm 50% thị trường. Trong khi đó, TP HCM chỉ là 15% còn Hà Nội là 22%.

Đất nền được quan tâm nhất tại các thị trường vùng ven, đặc biệt ở các tỉnh miền Nam. Nguồn: batdongsan.com.vn

Trao đổi tại hội thảo do Cafeland tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE nhận định khu vực vùng ven nhận được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi đây là thị trường có nhiều sản phẩm sôi động trong bối cảnh thị trường TP HCM đang gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, khan hiếm sản phẩm. Giá bán nhà tại khu vực trung tâm TP HCM cũng tăng cao, gây thách thức về áp lực lãi vay, đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn vì hiệu suất sinh lời giảm mạnh giai đoạn 2018 - 2019.
Theo ông Kiệt, Đồng Nai, Bình Dương hay Long An đang là những thị trường quyết định nguồn cung lớn trong năm 2020. Trong đó, sản phẩm nhà phố sẽ được ưu chuộng, nhất là các dự án có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng.
Đại diện CBRE cũng lưu ý thị trường vùng ven năm nay chịu tác động lớn từ những "dự án ma". Nhiều nhà đầu tư có tâm lý lo ngại về dự án ảo, pháp lý không thể triển khai được cùng nhiều yếu tố khác. Vì vậy, vấn đề pháp lý và uy tín của chủ đầu tư là yếu tố cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư, thay vì vị trí dự án và hạ tầng như trước đây.
Đồng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản cho biết các thị trường vùng ven có quỹ đất rộng và giá cả thấp hơn, nhưng sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng đang trở thành điểm đến của các nhà đầu tư, người mua có nhu cầu ở. Các địa phương lân cận TP HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai là các địa phương nổi bật thu hút dòng vốn chuyển dịch này.
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA, bày tỏ một góc nhìn khác rằng không chỉ TP HCM mà vùng lân cận cũng bị sụt giảm nguồn cung. Ông Lâm cho rằng từ phân tích dữ liệu, thị trường sụt giảm nguồn cung so với năm 2018 vì rà soát thủ tục đất đai, tuy nhiên điều này diễn ra trên toàn quốc chứ không chỉ ở TP HCM. Hiện nay TP HCM đang có dấu hiệu tăng cung trở lại, khi danh sách dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư được công bố, cho thấy sự nỗ lực rất lớn của cơ quan quản lý nhà nước.
Nói về thời điểm hồi phục nguồn cung tại TP HCM, ông Lâm cho là khó. Tuy nhiên, nhìn trong cả vùng TP HCM hiện nay thì Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu đang bổ trợ nguồn cung rất lớn cho toàn thị trường phía Nam.
Vùng ven - thị trường của nhà đầu tư cá nhân ít vốn
Một số ý kiến cho rằng, đầu tư bất động sản tại các vùng ven là một hướng đi triển vọng cho những người đầu tư có nguồn vốn ít trong thị trường hiện nay. Tuy nhiên, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ quy hoạch, hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông để có cái nhìn toàn diện nhất. Với những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính không lớn thì việc mua những khu đất có diện tích nhỏ tại khu vực vùng ven là hướng đầu tư không ngoan.
 

TS. Sử Ngọc Khương. Ảnh: Cafeland.

TS. Sử Ngọc Khương phân tích thị trường vùng ven là cơ hội cho những nhà đầu tư ít vốn. Bởi bất động sản này có diện tích nhỏ nằm trong khả năng nguồn vốn nhỏ hẹp. Thứ hai, tính thanh khoản cao do nhu cầu lớn. Thứ ba, tại những khu vực này, giá trị của bất động sản được duy trì nhờ các nguồn thu như cho thuê làm xưởng hay xây phòng trọ cho lực lượng công nhân thuê lại.
Ông lấy ví dụ nhiều người có số vốn vài trăm triệu đồng đã chọn mua đất tại các thị trường vùng ven. Sau đó 3 - 5 năm, họ bán lại và có thể thu về khoản tiền lên đến vài tỷ đồng, sau đó có thể tính đến chuyện dịch chuyển dần về TP HCM.
Đối với các nhà đầu tư tổ chức, ông Khương nhận định họ có tầm nhìn dài hạn, hình dung trước được tiến trình tốc độ hoá đô thị. Do đó, nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đã sở hữu quỹ đất lên đến hàng trăm hecta tại các thị trường vùng ven. Quỹ đất này được tính tục cách đây từ 10, thậm chí 20 năm trước.
Tuy nhiên, chuyên gia đầu tư bất động sản lưu ý, mặc dù hạ tầng đang được xem là đòn bẩy để tăng giá trị bất động sản song nhà đầu tư cần phải cẩn trọng để không gặp rủi ro. Bởi giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật còn phải cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… để thu hút người dân về sinh sống. Một số "đô thị ma" lân cận TP HCM là bài học để nhà đầu tư thận trọng khi xuống tiền.